В законодательстве России впервые появилось понятие «общее имущество»
С 1 октября 2023 г. вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ, которые напрямую касаются миллионов владельцев квартир, жилых домов, земельных участков и другой недвижимости. Речь идёт о внедрении принципиально новых подходов к понятию «общее имущество». В частности, в законодательстве впервые чётко фиксируется это понятие, а также обозначается ответственность (в том числе материальная) за содержание и состояние этого имущества – которая, по новым нормам, в значительной степени перекладывается с привычных управляющих компаний на самих собственников.
Ключевое изменение заключается в том, что в Гражданском кодексе впервые появились нормы, фактически фиксирующие автоматическое возникновение у граждан как собственности на долю в общем имуществе, так и связанных с владением этой долей прав и обязанностей. Как гласит ст. 259.1 ГК РФ (появившаяся в результате внесения обсуждаемых в этом материале поправок), «собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определённой в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретённое, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество)». Как видим, простора для двусмысленных толкований здесь уже не остаётся.
К слову, крайне важной является приведённая выше формулировка «недвижимые вещи, расположенные в пределах определённой в соответствии с законом общей территории и связанные физически или технологически». Очевидно, что под неё подпадают не только квартиры в многоквартирном доме, но и, например, дома в коттеджном посёлке, участки в садовом товариществе и даже гаражи в гаражном кооперативе. А это означает, что «автоматизация» возникновения общего имущества (да и само это юридически оформленное понятие) отныне распространяется не только на квартиры, но и на частные дома, участки земли и нежилые строения. Таким образом, жители посёлков и садоводы с огородниками также становятся «адресатами» принятых изменений. Подобный подход в российском законодательстве тоже является новым.
Вторым ключевым изменением (тем не менее напрямую вытекающим из первого) стало появление в Гражданском кодексе принципиально нового понятия – бремя содержания общего имущества, где слово «бремя» заменило более привычное и ясное слово «расходы» (см. Что говорит закон?). Правовой смысл этой замены – зафиксировать обязательность трат на содержание общего имущества вне зависимости от желания конкретного собственника. Кроме того, как уже говорилось выше, ответственность за порчу имущества отныне возлагается не на управляющую компанию, а на того собственника, по вине которого произошла эта порча (или, как вариант, возникли дополнительные издержки на содержание упомянутого общего имущества). Правда, пока что окончательно не проработан целый ряд моментов: на кого ляжет бремя доказывания факта порчи имущества конкретным собственником (пока что эксперты говорят о записях с видеокамер как ключевой улике), кто будет оценивать ущерб в деньгах, каким образом будет осуществляться процедура взыскания. Судя по всему, эти нюансы должны будут найти своё отражение в дополнительных подзаконных актах, которые пока что не приняты. Но норма тем не менее уже есть и с 1 октября текущего года вступила в силу.
Что говорит закон? (Выдержки из Гражданского кодекса РФ)
Статья 259.4. Бремя содержания общего имущества (введена Федеральным законом №351-ФЗ от 24.07.2023).
1. Если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (п. 1 ст. 259.2). Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать.
2. Каждый собственник недвижимой вещи обязан соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество (п. 1 ст. 259.2) участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом.
