Жители и бизнесмены борются за съезды с «Ленавтодором» . Петербург
Фото: «Аргументы недели — Петербург».
Пока судебная практика в спорах с претензиями «Ленавтодора» не на стороне владельцев участков в Ленобласти. Представители бизнеса и практикующие юристы собрались, чтобы обсудить, как переломить ситуацию, ведь они уверены, что виной тому путаница в кадастровых терминах и отказы судов проводить независимую экспертизу.
Многие, правда, идут на мирные переговоры с ГКУ «Ленавтодор», беря на себя многомилионные расходы на согласование проектов съездов и их обустройство. Об этом говорилось на круглом столе Delta.News. Но аппетиты растут и расходы часто становятся неподъемными, поэтому ропщут уже и те, кто поначалу соглашался решить дело миром. А иной раз, как в ситуации с торговым домом «Вимос» (это крупная региональная сеть строительных магазинов) юристы, представляющие его интересы, говорят: кадастровый адрес в резолютивной части никакого отношения к спорным примыканиям или съездам не имеет, парковок, о которых говорится в решении, там нет.
Если ситуация не изменится, может пострадать не только бизнес, но и сам регион.
«Инвестировать в Ленобласть никакого желания больше нет», — поделился глава ТД «Вимос» Владимир Гурьев.
Уход столь крупных инвесторов грозит области снижением налоговых поступлений и ростом безработицы. При этом пока идут споры и перекрываются подъезды к объектам, дети, например, в Ульяновке Тосненского района ходят по обочине — в населенном пункте вдоль Советского проспекта тротуара нет ни с одной стороны дороги.
Владимир Гурьев. Фото: «Аргументы недели — Петербург».
История вопроса
«Ленавтодор», активно наращивающий баланс, принимая на него все больше областных дорог, приходит к владельцам объектов с требованием согласования съездов к их магазинам и коттеджным поселкам. Если проекта согласования не было, ГКУ направляет претензию с требованием разработать проект и зарегистрировать съезд. При этом услугу оказывает сам «Ленавтодор», разумеется, не бесплатно. Отказ «сотрудничать» ведет в суд.
«В других регионах нет таких проблем. Сейчас нам предъявлено по 9 объектам, но заявлено, что объектов 22, мол, ждите, что мы придем на 22. Они же дают своего проектировщика, проект стоит 2 млн. А самое печальное, что они же будут и принимать работы, а мы знаем, что это такое», — добавляет Владимир Гурьев.
Также юристы отмечают, что примыкания к трассам и съезды в населенных пунктах — юридически совершенно разные вещи, ведь съезды входят в понятие улично-дорожной сети, и требовать проект для съезда, как для примыкания к трассе, незаконно. Так, Советский проспект, лежащий через пос. Ульяновка по статусу равен Невскому проспекту в Петербурге.
«Мы не пошли в суд, мы решили выполнить требование «Ленавтодора». Но аппетиты растут. Кроме легкой рихтовки примыкания с нас могут уже потребовать обустройства остановок, освещения, тротуаров. Мы уже знаем, что следующий проект будет намного дороже, чем нынешний», — отметила Наталья Жолудева, руководитель проекта компании «Дженсен групп».
Другие ораторы поддержали ее в том, что так проект примыкания может обойтись уже не в 1,5-2,0 млн, а в 10 млн рублей.
При этом ГКУ «Ленавтодор» предъявляет требования не только к новым объектам, но и к давно существующим.
«Логика суда проста, если съезд используется, то должен соответствовать нормам. Если нет документов о согласовании — вообще беда, а даже если и есть многолетней давности — не факт, что они соответствуют сегодняшним правилам. Стратегия защиты компаний в таких случаях обычно — согласовать адекватный срок на исполнение требований и снизить неустойку за срыв этого срока», — рассказала адвокат Татьяна Александрова.
Татьяна Александрова. Фото: «Аргументы недели — Петербург».
А неустойка, по ее словам и примерам других экспертов, иногда абсолютно неадекватна и может достигать нескольких сотен рублей в день, а сроки при этом изначально нереальны.
«В отличие от самовольной постройки, легализация которой в судебном порядке допускается (при том, что потенциальная общественная опасность от ее возведения существенно выше), собственник объекта капстроительства при съезде лишен подобной возможности и фактически вынужден присоединять принадлежащий ему объект к автомобильной дороге повторно. А еще нередки случаи с ограничениями в виде зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — придорожной полосы автомобильной дороги в границах населенных пунктов, где она не подлежит установлению. В таком случае эффективным способом защиты прав будет обращение с требованием о признании обременения в виде придорожной полосы в отношении соответствующего земельного участка отсутствующим», — поделилась Мария Славич, представитель АБ «Качкин и Партнеры».
Мария Славич. Фото: «Аргументы недели — Петербург».
«Все это — перекладывание своей головной боли на бизнес со стороны ряда структур, а еще и дополнительное зарабатывание ими денег. У нас была своя история и мы свою правду доказали, но подчеркну, что финансовой реабилитации это не дало и компания перестала существовать», — поделился Игорь Щерба, советник ГК «Улей Технолоджи».
Игорь Щерба. Фото: «Аргументы недели — Петербург».
Новая тактика защиты
Юристы, услышав, что суды отказывают ответчикам в проведении независимых экспертиз, а заключения привлеченного кадастрового инженера их не впечатляют, предложили поменять тактику и использовать нотариально заверенные экспертизы.
«Действительно, мы видим, что заключения кадастрового инженера в суде оказывается недостаточно. Но когда нотариус стоит рядом — это будет равнозначно судебной экспертизе. Это, на мой взгляд, могло бы вылечить ситуацию», — считает руководитель ООО «Вектор. Правовые решения» Антон Мухин.
Антон Мухин. Фото: «Аргументы недели — Петербург».
Еще один совет от юристов — подходить к вопросам приобретения участков под розничный бизнес особенно внимательно, изучая подноготную территории с точки зрения подъездов минимум за последние 10 лет.
Илья Черкасов, старший консультант департамента складской недвижимости Bright Rich | CORFAC Int., отметил, что сегодня компании при выборе земельного участка в первую очередь смотрят на дорожную инфраструктуру.
Илья Черкасов. Фото: «Аргументы недели — Петербург».
«В 80% кейсов доступ к лотам, которые сегодня экспонируются на рынке, предоставляется через соглашение о сервитуте, условия которого не всегда выгодны покупателю», — отметил эксперт.
Он уверен, что, если примыкание когда-то было зафиксировано по временному формату, нужно, чтобы подтверждающий документ тоже был.
«И даже после того как претендент на участок просматривает все ограничения в градплане и техусловия, мы часто направляем дополнительные запросы, чтобы потом не было проблем», — отметил Илья Черкасов.
«Необходимо использовать все каналы, которые есть, и также нужна общественная огласка, может быть, тогда судебная практика поменяется», — высказался еще один участник круглого стола — главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин.
С ним согласился Владимир Гурьев, который уверен, что поднимать проблему в СМИ необходимо, а также нужны совместные обращения бизнесменов в инстанции, в какие именно, будут решать в ближайшее время.
Поделиться
Поделиться
